Come usare questo portfolio
Gruppo di impianti lungo una tangenziale che collega più quartieri residenziali a una zona direzionale. Zonizzazione chiara, permessi consolidati, esposizione verso flussi costanti di veicoli. La domanda proveniva soprattutto da servizi locali e brand nazionali in cerca di copertura urbana estesa. I tassi di occupazione hanno mostrato una buona tenuta, con qualche fase di rotazione più lenta in periodi di minore attività pubblicitaria.
Impianto singolo in prossimità di un importante incrocio semaforico, visibile sia da chi entra in città sia da chi si dirige verso aree produttive. Il punto di forza è la combinazione tra rallentamento naturale del traffico e assenza di ostacoli visivi. La domanda degli inserzionisti si è concentrata su automotive, servizi finanziari e retail locale, con campagne spesso rinnovate su base continuativa.
Serie di impianti posizionati lungo la strada che collega una zona industriale a quartieri residenziali in espansione. Il traffico è misto, con mezzi pesanti nelle ore di lavoro e flussi familiari nei restanti momenti. La domanda pubblicitaria riflette questa doppia anima, alternando campagne business to business e messaggi rivolti ai residenti, come supermercati e servizi di prossimità.
Impianto digitale in zona centrale, visibile da pedoni e veicoli a velocità ridotta. Il formato permette rotazione di più creatività nella stessa fascia oraria, attirando categorie diverse di inserzionisti. L’analisi ha posto particolare attenzione ai regolamenti locali sugli schermi luminosi e ai piani di manutenzione hardware, elementi cruciali per garantire continuità operativa.
Cartellone posizionato vicino a un nodo di interscambio tra treni suburbani e autobus urbani. L’area vede un flusso significativo di pendolari nelle ore di punta e una presenza costante di attività commerciali. Le campagne hanno spesso obiettivi di notorietà, con creatività pensate per essere lette più volte da chi utilizza quotidianamente il percorso.
Impianto lungo una direttrice che porta verso una zona turistica. Il traffico varia molto in base alla stagione, con picchi nei fine settimana e nei periodi di vacanza. La domanda degli inserzionisti riflette questa dinamica, alternando campagne di strutture ricettive, ristorazione e attività locali a periodi di minore occupazione, che sono stati considerati negli scenari prudenziali.
Le immagini qui raccolte non rappresentano offerte specifiche, ma illustrano tipologie di siti con cui abbiamo avuto a che fare: tangenziali con flussi veicolari misurabili, nodi di interscambio, strade di collegamento tra aree produttive e residenziali, impianti digitali in zone centrali. Ogni contesto porta con sé vincoli, opportunità e rischi diversi.
Impianto lungo tangenziale urbana
Il modo più fuorviante di raccontare i siti pubblicitari outdoor è mostrare solo foto spettacolari e una frase generica sul successo. Preferiamo usare il portfolio per spiegare come lavoriamo, più che per celebrare i risultati. Pensiamo a tre casi tipo, anonimizzati ma realistici. Nel primo caso un sito lungo una tangenziale urbana appariva perfetto sulla carta. Traffico intenso, buona visibilità, storia di occupazione discreta. L’analisi urbanistica però ha rivelato che il tratto era oggetto di una revisione del piano del traffico, con possibili spostamenti di accessi e nuove barriere antirumore. Abbiamo deciso di non proseguire, documentando in un breve report i motivi del no. Per noi è un esempio importante: un buon portfolio mostra anche le operazioni scartate. Nel secondo caso abbiamo lavorato su un gruppo di impianti vicino a un nodo ferroviario. La zonizzazione era chiara e i permessi consolidati. I tassi di occupazione storica erano buoni ma con forti picchi stagionali. Abbiamo costruito scenari che includessero periodi di riempimento parziale e condiviso con l’investitore come questi andamenti potessero dialogare con il resto del suo patrimonio. Nel tempo alcune ipotesi si sono rivelate più prudenti del necessario, altre hanno richiesto aggiustamenti. Past performance doesn't guarantee future results, ma i dati raccolti ci hanno permesso di interpretare meglio le variazioni. Il terzo caso riguarda un sito già attivo da anni, con contratti lunghi ma documentazione sparsa. Qui il lavoro principale è stato di “riordino”: ricostruzione dei rapporti con i proprietari del suolo, verifica delle clausole chiave, mappatura delle responsabilità operative e dei piani di manutenzione. Solo dopo aver messo in fila questi elementi il sito è entrato in una conversazione con investitori interessati. È un esempio di come, a volte, il valore non stia nel trovare qualcosa di nuovo, ma nel leggere in modo più chiaro ciò che esiste già.
Questi racconti non sono promesse di risultato, ma esempi di come affrontiamo dubbi concreti su siti pubblicitari outdoor, partendo spesso da documentazione incompleta o aspettative poco allineate.
Responsabile investimenti, Studio MV
Un investitore privato con esperienza in immobili residenziali voleva capire se i cartelloni potessero avere un ruolo sensato nel suo patrimonio, ma riceveva solo proposte poco dettagliate.
Abbiamo selezionato un solo sito da approfondire, lasciando gli altri in osservazione. Il cliente ha ottenuto una visione più chiara del ruolo dell’outdoor, senza sentirsi pressato a decidere rapidamente.
"Con Zelarionex abbiamo iniziato partendo da cosa non mi convinceva: poca trasparenza su permessi e contratti. Il team ha proposto tre siti con dossier completi, evidenziando rischi e scenari meno favorevoli. Ho apprezzato soprattutto il fatto che non cercassero di spingere a tutti i costi un’operazione. La comunicazione è stata lineare, con spazio per confrontarmi anche con il mio consulente fiscale."
Partner gestione patrimoniale, LB Capital
Un family office stava valutando siti pubblicitari lungo una nuova arteria stradale, ma mancava una lettura strutturata dei rischi legati alla futura evoluzione urbanistica dell’area.
Il family office ha scelto di procedere solo su due dei siti inizialmente valutati, con un quadro più realistico su possibili variazioni future del contesto viabilistico.
"Zelarionex è partito dai punti critici: piano regolatore, lavori previsti, possibili modifiche agli accessi. Il report non era una vetrina, ma un documento di lavoro con ipotesi di scenari meno favorevoli. Alcune considerazioni hanno portato a ridimensionare l’interesse per un impianto che inizialmente sembrava molto attraente."
Amministratrice unica, SN Retail
Un imprenditore con attività nel retail locale possedeva già un impianto pubblicitario, ma la documentazione era frammentata e faticava a valutarne il ruolo complessivo nel proprio patrimonio.
L’imprenditrice ha deciso di mantenere il sito esistente, avviando però un piano di manutenzione più strutturato e una revisione delle condizioni con gli operatori media.
"Il lavoro con Zelarionex è stato soprattutto di riordino. Hanno ricostruito i contratti, verificato autorizzazioni e messo nero su bianco rischi e punti di forza del sito. Non c’è stata la corsa a proporre nuove operazioni, ma la volontà di capire se l’impianto esistente avesse ancora senso nei miei piani. Alcuni aspetti operativi da migliorare sono emersi chiaramente."